自春节假期之后，苏州楼市就呈现超预期的回暖，新房售楼处人气火爆，来访量与签约量不断增加，二手房带看量和挂牌量激增，签约中心排队签约，主流银行房贷量增加，房贷速度加快。购房者多少感受到了楼市的一丝丝暖意。

(相关资料图)

还有不到1周的时间，2023年苏州首场土拍即将开槌。

作为开年的首场土拍，对全年的楼市有着一定的指向性作用，加上地块素质的优质，聚焦了众多房企的关注，可谓未开先火。

园区一下子拿出三宗宅地，且皆位于核心地段，其中湖西和青剑湖板块皆是断供多年迎来首次供地，吸引了房企的目光。

除了被已经在苏州深耕的房企看好外，亦受多家意向新进苏州的国企和民企关注，届时或将掀起一波抢地热潮，首场土拍的热度也将给市场足够的信心，助力苏州楼市进一步复苏。

接下来就跟着分析师，一起看看这些“王牌“地块的亮点吧！

园区湖西原三星地块

断供近2年后，园区湖西板块终于再次迎来供地。苏园土挂（2023）01号地块在规划调整之初就备受市场关注。

地块位于工业园区中新大道南、星港街西，是原本的三星电子厂所在地。经实探发现，地块目前内部较为平整，为净地状态。

地块体量适中，占地面积约5.68万㎡，容积率1.8，起拍楼面价31000元/㎡，最高限价楼面价35650元/㎡。

根据规划，地块限高80米，要求不低于6层，装修标准不低于3000元/㎡且不高于6000元/㎡。

同时160平以下房源占总数的20%，未来可能会打造高层或小高层产品。

湖西板块作为园区较早开发和较为成熟板块之一，

城市配套完善

。

交通上

，地块紧邻轨交3号线与6号线（在建）换乘站——

李公堤西站

，周边还有已经通车的轨交1号线、5号线与在建的7号线。通过金鸡湖隧道到园区湖东也仅需3分钟车程，交通十分便利。

商业上

，周边有水坊路邻里中心、李公堤等，通过3号线1站即可直达苏州中心等湖西CBD商圈。

教育上

，除了西南侧紧邻的金鸡湖学校，周边还有星海小学和星海实验中学等优质教育资源。

湖西板块断供已久，目前地块周边二手房挂牌均价基本在

5.3万-13万元/㎡

。

地块旁边的晋合水巷邻里二手房挂牌均价已经高达

11.1万元/㎡

。倘若这宗宅地未来新房售价卖到5万元/㎡以上，那么依旧和周边二手房存在一定的

倒挂

。

近年来园区湖东、奥体各大红盘接连创造了“千人摇号”、“首开即罄”的景象，霸占了苏州楼市“热搜”，而“老牌流量”湖西板块一直没有强烈的发声。

去年年末，板块内70年产权公寓万科左岸中心开盘，均价达4.62万元/㎡，首开即罄。

待原

三星地块入市，湖西板块新房价格或将被重新定义，市场表现值得期待

。

优越的地理位置赋能下，该地块大概率成为2023年首个触顶摇号地块。

-02-

青剑湖悦云庭北地块

青剑湖板块上次拍地还是2021年初，目前板块内部基本处于断供状态。本次悦云庭北地块的出让，补仓板块的新房市场。

苏地2023-WG-4号地块位于科智路西、夷浜路北，占地面积2.54万㎡，容积率1.5，起拍楼面价为20000元/㎡。

地块此前调整过规划，分为东西两块住宅用地，并增加了支路。本次出让为东侧地块。

根据规划，地块装标不低于2000元/平，不高于4000元/平，160平以下房源占总数的20%。并且要求限高60米，不低于6层，封闭阳台，

绿色二星，未来或将打造低密洋房产品

。

地块所处区域内有青剑湖、阳澄湖等优越的生态资源，同时

周边配套也较为成熟

。

商业方面，地块2公里范围内有星湖龙湖天街、比斯特购物村、阳澄湖邻里中心等商业，能够满足日常生活购物需求；

教育方面，地块东侧就是星澄学校，周边还有园区第三实验小学、南京航空航天大学苏州附属中学等；

交通方面，地块紧挨中环北线，出行也较为便利。不过，地块北部楼栋未来或许会因此存在噪音影响。

由于产品、房龄等差异，目前青剑湖板块的二手房价格梯度较大，地块周边二手小区挂牌均价约

3.5万元/㎡

，而板块内房龄较新的次新房如龙湖熙上、中海上园湾等项目成交均价则达到了

5.3-5.8万元/㎡

。

断供1年有余，板块积压了众多的

改善需求

。预计该地块开拍时，热度也不会低，有可能会触顶摇号。

-03-

娄葑星翠澜庭北地块

娄葑板块本次出让的苏地2023-WG-5号地块位于工业园区宏业路西、群力路北。

地块整体体量不大，占地面积约2.55万㎡，容积率1.8。

与地块一路之隔是

建屋朗诗7号项目

，由朗诗操盘，拟建8栋14-17F的小高层住宅，预计今年入市。

该地块起拍楼面价为20000元/㎡，装标不低于2000元/平，不高于4000元/平，160平以下房源占总数的20%，意味着有人才房。

地块处于娄葑南部居住片区，生活氛围较为浓厚

。

地块北面就是文萃小学，未来就学方便；

东侧约400m就是在建中的轨交7号线东兴路西站，周边还有独墅湖大道等交通干道，出行也较为便捷。西侧为常台高速，靠近的楼栋未来或有噪音影响；

商业方面略有欠缺，地块南面的商业综合体正在规划中。

作为园区核心外溢区域，板块近年来不断推进娄葑南部片区发展，打造

独墅湖西岸新城

。未来，娄葑板块的城市界面或有大幅提升，板块资源配套或将逐渐兑现落地。

目前，地块周边暂无新房在售。此前板块内新希望芳华雅苑、和风熙华雅苑备案均价都是3.25万元/㎡，周边二手房挂牌均价在

2.3-4.1万元/㎡

。

随着本宗地块与建屋朗诗项目的入市，或带动板块产品力的迭代提升 ，加上限价的放松，今年娄葑板块的均价或将会

突破3.25万元/㎡

。

-04-

吴中太湖新城

龙翔路东、西地块

作为吴中“王牌”的太湖新城板块，本次出让的2宗地块为双子地块，位于龙翔路东西两侧。

苏地2023-WG-1号地位于吴中太湖新城龙翔路东侧、霆威街北侧，占地面积约4.39万㎡，容积率2，起拍楼面价为17500元/㎡。

苏地2023-WG-2号地位于吴中太湖新城景周街南侧、龙翔路西侧，占地面积约3.98万㎡，容积率2，起拍楼面价为17500元/㎡。

这2宗地块于2022年5月底的苏州二批次集中挂地中曾有挂出，后被撤牌。如今重新挂出，对比前次参数来看，起拍楼面价没有变动。

根据规划要求，

装修成本不低于3000元/㎡

。相较前一次挂牌，装修标准上调了1000元/㎡。

不同于其他新城板块，吴中太湖新城前期投入了大量时间用来建设和兑现板块配套，如今板块资源配套和城市界面都能满足大部分改善客群的需求。

龙翔路东、西地块毗邻天鹅港，南面离湖仅隔了一宗体育用地，可享受

太湖景观资源

。周边

配套齐全

，距轨交4号线木里站约1公里，苏州湾隧道在建中，未来交通便利度将再上一个层级。

教育方面，华中师大苏州实验中学、苏州北美国际高级中学等学校具有优秀口碑。

商业方面，全国首家360剧场已竣工、苏州湾·橙天里也在同步招商中，还有歌林小镇、悠方商业、永旺梦乐城等繁华商业。

医疗方面，周边有苏州市立医院总部、苏州太湖新城医院、复旦大学附属儿童医院等优质医疗资源。

板块内的在售新房主力为中建太泽之星、大家东望两个项目，目前成交价格在

3.2-3.4万元/㎡

。

同时今年也将会是太湖新城板块的

供应大年

，有4个纯新盘待入市。

仁恒天鸿伟业60号地块规划6栋小高层+11栋高层，将打造160-230㎡户型的大平层，预计下半年入市。

天鸿伟业62号地块、苏州轨交55号地块、恒邦置业23号地块则暂无最新规划。

若是算上龙翔路东、西地块，则吴中太湖新城板块今年预计入市与在售项目将多达10个，

房企竞争将会十分激烈

。

2月7日，杭州2023年首场土拍落幕，5宗地块全部成交，有3宗被民企斩获，整体溢价率达到10.9%，且有3宗地块触顶摇号。

2023年首轮集中供地的表现决定了土地市场能否止跌回稳，今年杭州的首场土拍表现出的热度回升、民企复苏，对于市场可谓是一剂强心针，对其他城市也将有一定的影响。

参考杭州土拍，苏州和杭州存在一定的相似之处，皆有城市核心的优质地块，且在近期楼市回暖的大环境下，我们预判苏州2023年首场土拍，将会呈现一定的热度。民企或将重回土地市场，重点地块或将触顶摇号。

2月16日，我们拭目以待。

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