全球房地产市场都在经历震荡调整，而其中震动最厉害的莫过于韩国，一路狂跌的房价已经让不少韩国人心痛如绞。

(资料图片仅供参考)

韩国首尔富人区——江南区曾经叫价32亿韩元（约人民币1700万）的一处房产，现在已经跌至23.5亿韩元，降幅达到26.5%。当地不少地产商开始给新房打七折，甚至承诺买房子送奔驰。

但尽管如此，韩国房价依旧崩的不可收拾。据统计，韩国整体房价已经连续9个月下跌，首尔的部分公寓售价急降30-40%，但公寓成交量仍较高峰期暴减超70%。

更令韩国人头大的是，赫赫有名的韩国全租房模式，在房地产普遍爆雷的周期中，变成了一个更大的雷。

2022年，韩国共发生了2073其全租房保证金被吞案，金额高达7000亿韩元；今年4月，因为保证金被诈骗而导致受害人自杀的案件更是高达17起。根据预测，韩国今年的押金损失将达到1.8万亿韩元，比去年还要翻一番多。

令人大跌眼镜的是，据韩国每经中文网称，最近10个月全租房押金诈骗案中，40%以上的嫌疑人是持证房地产经纪人和经纪助理，简直是防不胜防。

韩国特色悲剧

所谓全租房，即房东收取房客高额保证金，一般为房价的五到八成；房客不用缴房租，而房东通过用这笔押金投资获利的一种租房模式。在租期结束后，房客可以收回全部的保证金。

而在这个链条中，房东通常向银行贷款买房，而房客也向银行贷款支付全租房押金。房东通过押金投资还贷，或是依靠房价上涨来进行套利；房客则只需要偿还少量的全租押金贷款利息，相比于普通租房省下更多资金。

逻辑上讲，这一套商业模式对刚起步的年轻人来说十分友好。这些租赁全租房的人，每月可能只需要偿还相当于人民币一两千的利息，就能租到舒适的房子。鼎盛时期，全租房甚至可以占到韩国租房市场的70%。

但全租房之所以只是韩国特色的一个原因在于，风险太大了，很多国家都对这一模式背后的危险性感到不安，因此将其拒之门外。

而韩国则因为历史遗留原因，让这一模式一直得以存在，又加上过去房地产持续涨价带来的侥幸心理，该模式一直没有被阻止，甚至被官方带头推行。

死局

有人提出，假如把卷款潜逃的房东房子补偿给房客不就行了，房客可以用五到八折的价格买到房子，也算是一种回本。

血淋淋的现实是，房东卷款后，房子将被银行收回，进行拍卖。拍卖后所得偿清银行欠款后，才有可能弥补房客的损失。而在当前的房价下行周期，银行基本上很难收回全款，房客就更不太可能得到什么补偿。

还有一种办法是，购买全租房押金保险，这样的话，房客的求偿权可以高于银行。但由于保险费用加上押金银行利息，让全租房月付款与其它租房方式比起来并没有什么优势，很少被人采用。

就算是房客得到了房子，更现实的问题是，房价一路下跌，房客得到的是其实是一个不断贬值的资产。他即使出手了这套房产，收回的资金很可能也无法完全填上保证金的窟窿，这意味着他依旧会对银行违约，背上沉重的债务负担。

而一切可能仅仅因为，他在正规合法的渠道租了一套房子，并在政府的鼓励下，借了一笔贷款。

首尔一名服药自杀的年轻人在遗书中写道：他没有工作，没有存款，却有9000万韩元的保证金欠款。投诉、报警都没有用，政府也没有什么有效的对策，他无法再坚持下去了。

这看似房客所有后路都被阻断的死局，唯一的生机在于房价重新上涨，而其中的核心在于美国和全球的加息周期停止以及降息的到来。

这也让人戏称，现在全球最希望美联储降息的，估计就是韩国人了。

（来源：财联社）

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